11月2日晚策略大赢家，地产行业龙头企业万科A一纸公告引发市场广泛关注。
公司与第一大股东深圳地铁集团签订贷款框架协议，深铁集团将为万科提供最高220亿元的借款额度。
这一消息背后，是万科持续扩大的亏损缺口与深铁集团不断加码的“输血”动作，两者形成的强烈对比，折射出万科当前的经营困境，成为观察房地产行业深度调整期头部企业生存状态的典型样本。
在行业需求疲软、流动性紧张的大背景下，这笔大额借款究竟是万科的“救命钱”，还是短期缓解压力的“缓冲剂”？
深铁集团频繁出手背后又有着怎样的利益逻辑？接下来带着问题和小卞一起深入探讨吧。
220亿覆盖三类债务，“一次性额度”显资金约束
从公告披露的细节来看，这次220亿元借款额度并非单纯的新增信贷支持，是对万科近期债务情况的一次集中梳理与覆盖。
根据协议约定，该额度主要涵盖三部分借款，一是框架协议生效前已发生但未提供抵质押担保的信用借款，二是已提供担保但后续确认担保无法实施或部分无法实施的借款，三是协议生效后新发生的借款，最终借款金额以实际提款额为准。
这一覆盖范围表明，深铁集团此次出手不仅是为万科未来的资金需求“兜底”，更在一定程度上为其过往的债务风险“补位”。
尤为值得注意的是，公告明确该借款额度为“一次性信贷额度”。
在万科2025年度股东会授权的有效期内，任何已偿还本金的借款都不会释放新的额度供再次提取。
这一条款与常见的循环授信模式形成鲜明对比，从侧面反映出万科当前资金管理的谨慎性，以及深铁集团在提供支持时对风险的把控。
在房地产行业尚未企稳的情况下，一次性额度能避免万科过度依赖股东借款导致债务规模失控，还能让深铁集团对资金使用节奏有更清晰的预判。
从当前债务存量来看，截至公告发布日，深铁集团已向万科提供的无抵质押担保借款合同金额达203.73亿元，实际提款金额197.1亿元。
叠加此次220亿元额度，框架协议下借款本金及利息总额预计不超过236.91亿元。
从资金用途来看，这笔借款的指向性十分明确，全部用于偿还万科在公开市场发行的债券本息，以及经深铁集团同意的指定借款利息，未经书面同意不得挪作他用，深铁集团有权监督款项使用。
这种专款专用的约定，本质上是为了优先保障万科的公开市场债务偿付，避免出现违约风险，对于当前仍然需要维持“零违约”记录的万科而言，无疑是关键的风险防控措施。
单季亏损超上半年，三大问题拖垮盈利
深铁集团对万科的持续“输血”，直接动因源于万科2025年以来不断拉大的亏损缺口。
从最新披露的财报数据可见，万科2025年第三季度的经营业绩呈现出“加速恶化”的态势。
单季度实现营业收入560.7亿元，相比上年同期下降27.3%。
归属于上市公司股东的净亏损更是达到160.7亿元，亏损规模较上年同期扩大98%。
需要警惕的是，这一单季度亏损额已超过上半年的整体亏损水平。
2025年前三季度策略大赢家，万科累计归属于上市公司股东的净亏损为280.2亿元，同比降幅超过56%，按此计算日均亏损额突破1亿元，这样的亏损节奏在万科的发展历程中极为少见。
如果进一步拆解不难发现，万科的亏损不是偶然事件，是销售端疲软、资产计提减值、毛利率承压三大核心问题相互交织、层层叠加的必然结果。
首当其冲的是销售不畅引发的现金流紧张。
2025年前三季度，万科全口径销售额为1004.6亿元，同比下降44.6%。
从排名来看，万科还是能跻身百强房企第六位，只不过这一排名更多是依托行业整体下行背景下的相对表现，不是自身经营能力提升所带来的竞争优势，难以掩盖其销售端的实质性压力。
房地产行业的核心逻辑是销售回款支撑现金流，销售额大幅下滑直接导致万科现金流无源之水。
前三季度营业收入1613.9亿元同比下降26.61%，就是销售端疲软向营收端传导的直接结果。
说起来部分项目表现还是很亮眼的，如广州檐屿城等明星项目跻身全市销售前三，11个首开项目平均去化率近7成，还是很难以抵消整体市场疲软带来的冲击。
还有计提减值对净利润的直接冲击。
对于普通投资者而言，计提减值准备或许是个略显专业的术语，通俗来说，就是万科提前对可能卖不掉的房子、收不回的款项进行亏损核算，并从利润中扣除。
2025年三季度，万科单季计提减值准备93.68亿元，这一操作直接导致归母净利润减少约83.09亿元。
在行业下行周期中，万科过往高价拿地、库存积压的历史包袱集中释放，曾经被视为优质资产的土地储备和待售房源。
如今却成为拖累利润的“烫手山芋”，计提减值本质上是万科为过往的经营决策“买单”。
最后是毛利率跌穿地板导致主营业务赔本赚吆喝。
2025年三季度，万科整体毛利率仅为8.86%，同比下降3.21个百分点；净利率更是跌至负30.98%，同比下降20.77个百分点。
更严峻的是，作为核心业务的房地产开发板块，税后毛利率竟然为负10.5%。
这意味着万科每卖出一套房子，赚不到钱不说，还得倒贴成本。
要知道，在房地产行业黄金期，头部房企毛利率普遍能维持在30%以上，如今的毛利率水平不仅创下万科自身新低，也反映出行业“高利润时代”的彻底终结。
从“股东”到“利益共同体”，300亿支持难改行业本质
2025年至今，深铁集团对万科的资金支持始终未曾中断。
除了本次公告的220亿元借款额度外，早在10月30日，万科就曾发布公告称，深铁集团将为其提供不超过22亿元的借款，专项用于偿还公开市场债券的本金与利息，该笔借款期限为3年，利率仅为2.34%。
这一利率水平不仅比一年期LPR低66个基点，更显著低于市场常规融资成本，几乎可视为低成本资金扶持。
据统计，截至本次220亿元额度公告发布时，2025年深铁集团向万科提供的累计借款已超291亿元，如果后续该220亿元额度被全额提取，双方的借款总额将向500亿元关口靠近。
深铁集团之所以展现出这般大方，核心逻辑在于二者深度绑定的“利益共同体”关系。
作为由深圳市国资委直接管理的国有独资大型企业，深铁集团自2017年接手华润持有的万科股份后，便正式成为万科第一大股东，当前持股比例稳定在27.18%。
在深铁集团的战略布局中，万科不是单纯的财务投资标的，是业务上可协同、风险中共担的合作伙伴。
一方面，深铁集团承担着深圳市90%以上城市轨道交通的建设与运营任务，截至2024年末，其经审计的净资产已超3万亿元。
另一方面，万科在房地产开发、城市更新等领域积累的丰富经验，能够与深铁集团的业务形成有效互补。
一旦万科陷入经营危机，不仅深铁集团持有的万科股权价值会大幅缩水，双方过往合作的各类项目也可能受到波及，因此深铁集团对万科的“输血”，本质上是一种“自我保护”行为，核心目的是维护自身的长期利益。
还有一个问题是万科需要面对的现实问题，哪怕有深铁集团的持续助力，万科面临的困境也难以仅靠外部资金注入彻底化解。
从万科自身采取的应对举措来看，已经启动断臂求生的调整策略。
2025年前三季度，万科完成了19个项目的大宗交易，累计回笼资金68.6亿元。
同时将冰雪业务转让给中旅集团，进一步聚焦核心业务板块。
与此同时，万科也在积极推进转型，经营服务业务成为当前业绩中为数不多的亮点。
前三季度该业务全口径收入达435.7亿元，同比增长1.1%，其中租赁住宅业务收入同比增长4.4%，旗下泊寓品牌20.4万间开业公寓的出租率高达94.3%，物流仓储业务收入也实现7.4%的同比增长。
但需注意的是，这些新兴业务目前规模仍相对有限，还不足以抵消房地产开发业务的亏损，只能看作是转型初期释放的积极信号。
从整个行业维度来看，万科的现状正是房地产行业深度调整阶段的典型写照。
尽管有深铁集团这样的“后盾”支持，但万科当前3629.3亿元的有息负债规模、73.5%的资产负债率，以及656.8亿元货币资金与巨额债务之间的明显差距，都表明其资金压力并未得到实质性缓解。
正如万科在三季报中所直言的，销售端持续下滑，经营形势面临严峻挑战，资金紧张局面进一步加剧，债务偿还压力巨大。
这样直白的表述体现出万科管理层对当前处境的焦虑，也折射出房地产行业困境的普遍性。
小卞觉得，对于万科而言，深铁集团的借款就像寒冬里的棉衣，能抵御一时的寒冷，但要真正“活下去”，还得靠自身“造血”能力的恢复。
一方面需要等待房地产市场需求企稳，销售端回暖带来现金流改善。
另一方面则需要加快转型，让经营服务业务等新增长点形成规模效应。
对于市场和购房者来说，万科能否按时交付房屋、能否维持经营稳定，才是更值得关注的核心问题。
毕竟，在行业调整期，“活下去”不仅是企业的目标，更是对市场信任的责任。
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